Nota fiscal de aluguel: quem precisa emitir em 2026 e 2027?

A nota fiscal de aluguel passa a fazer parte da rotina de determinados locadores com a reforma tributária. A exigência depende do enquadramento de quem recebe o aluguel e tem datas diferentes para empresas e pessoas físicas.

Para empresas que alugam imóveis e estão no regime regular do IBS e da CBS, o cronograma prevê a emissão da NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026. Para pessoas físicas enquadradas como contribuintes, as obrigações documentais passam a produzir efeitos em 1º de janeiro de 2027. Quem recebe um aluguel como pessoa física não entra automaticamente nessa obrigação.

Confira, a seguir, como identificar o seu caso e o que organizar antes da mudança.

Informações verificadas em 8 de novembro de 2026. Como a implantação está em andamento, confira as atualizações oficiais antes de alterar sua rotina de emissão.

Quem precisa emitir nota fiscal de aluguel?

Empresas e holdings no regime regular

O cronograma da Receita Federal inclui as locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis na etapa de 1º de dezembro de 2026. A referência, neste artigo, são as pessoas jurídicas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS.

Não se devem aplicar às empresas os limites de receita e quantidade de imóveis criados especificamente para pessoas físicas. Também é necessário distinguir o aluguel de imóvel próprio da remuneração por administração ou intermediação imobiliária: são operações diferentes.

O nome “holding”, sozinho, não define o tratamento tributário. A atividade efetivamente realizada e o enquadramento da empresa precisam ser conferidos. Consulte o cronograma oficial da Receita Federal ›.

Pessoas físicas: duas condições no ano anterior

Na regra de enquadramento pela locação, a pessoa física se torna contribuinte quando, no ano-calendário anterior, reúne simultaneamente:

• Receita total de locação, cessão onerosa e arrendamento acima do limite legal aplicável.
• Operações envolvendo mais de três imóveis distintos, ou seja, quatro ou mais.

O valor original previsto na lei é de R$ 240 mil por ano. Esse valor está sujeito à atualização pelo IPCA. Por isso, não deve ser tratado como um limite permanentemente fixo nem convertido em uma regra isolada de “R$ 20 mil por mês”.

O regulamento prevê atualização mensal desde janeiro de 2025 e divulgação por ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. Para decidir o enquadramento, deve ser usado o valor atualizado oficialmente aplicável ao período. Este artigo não apresenta um valor corrigido sem essa confirmação.

Há ainda uma hipótese de enquadramento no próprio ano: a receita dessas operações ultrapassa em 20% o limite aplicável. O regulamento mantém, nessa situação, a exigência de mais de três imóveis distintos. Veja o art. 382 do Regulamento da CBS ›.

Para a pessoa física abrangida, a emissão de documentos fiscais e a inscrição no CNPJ previstas na regulamentação produzem efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027. Essa inscrição cadastral não deve ser confundida com a decisão de constituir uma holding. Leia a orientação da Receita Federal sobre o prazo das pessoas físicas ›.

Quem aluga uma única casa precisa emitir?

Considere uma pessoa física que recebe R$ 2.000 por mês pelo aluguel de uma única casa. Somente essa situação não preenche os critérios de enquadramento pela locação descritos acima.

Portanto, não é correto afirmar que todos os proprietários passarão a emitir nota fiscal. A ausência dessa nova obrigação, porém, não dispensa a análise do Imposto de Renda e das demais obrigações aplicáveis ao aluguel.

Também merece cuidado a contagem: o regulamento considera imóveis distintos, não a quantidade de contratos ou de reservas. Copropriedade, frações ideais e unidades autônomas exigem conferência específica. Confira os arts. 382 e 383 do Regulamento da CBS ›.

Qual documento será usado?

O documento previsto para a locação é a NFS-e de padrão nacional. O código específico de locação de bens imóveis é 99.03.01, dentro do item 99.

Apesar do nome “nota fiscal de serviços”, a utilização da NFS-e não transforma a locação pura em serviço sujeito ao ISS. O item 99 documenta operações relacionadas ao IBS e à CBS sem incidência de ISSQN.

A autorização dessas notas ocorre pela estrutura nacional da NFS-e. Não se deve presumir que o emissor próprio da prefeitura usado para outros serviços também emita a nota de aluguel.

Atenção à implantação: no FAQ oficial de 6 de novembro de 2026, as atualizações específicas de locação estavam indicadas em Produção Restrita, o ambiente de testes, com implantação em produção prevista para as semanas seguintes. As telas dos emissores também estavam em desenvolvimento. Antes da emissão, confirme o canal disponível, o leiaute vigente e as orientações atualizadas. Consulte o FAQ nacional da NFS-e, seção 16 ›.

Aluguel residencial e comercial têm o mesmo tratamento?

Ambos podem estar sujeitos às novas regras quando o locador é contribuinte. A finalidade do imóvel, entretanto, interfere no cálculo dos tributos.

No regime específico de bens imóveis, a lei prevê redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento. Para locações residenciais abrangidas pela regra, existe também um redutor social da base de cálculo: o valor original é de R$ 600 por mês, por imóvel, sujeito à atualização pelo IPCA e limitado à própria base.

Isso não corresponde a uma alíquota final única para qualquer aluguel. O cálculo depende do período de transição, do enquadramento e das regras aplicáveis ao contrato. Há, inclusive, regime opcional para determinados contratos antigos, sujeito a requisitos próprios. Consulte os arts. 260, 261 e 487 da LC 214/2025 atualizada ›.

E o aluguel por temporada?

A locação residencial por até 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular, segue regras de tributação equiparadas às de hotelaria. Para a pessoa física, é necessário verificar primeiro o enquadramento como contribuinte. Anunciar um imóvel em plataforma digital não basta, por si só, para tornar todo proprietário contribuinte de IBS e CBS. Veja o esclarecimento da Receita Federal sobre locação por temporada ›.

Emitir nota significa pagar IBS e CBS imediatamente?

A obrigação de documentar a operação e a obrigação de recolher tributos precisam ser analisadas separadamente.

Em 2026, ano de testes, a orientação oficial prevê dispensa de recolhimento de IBS e CBS para os contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias aplicáveis, observadas as normas vigentes. Isso não autoriza ignorar a preparação da emissão nem significa que todos os impostos sobre o aluguel deixaram de existir. Consulte a orientação conjunta do CGIBS e da Receita Federal ›.

O cronograma também diferencia a data de obrigatoriedade da publicação do leiaute e da disponibilização do sistema. Um anúncio técnico ou um programa de orientação não representa, automaticamente, prorrogação geral do prazo. Entenda os marcos do cronograma oficial ›.

Como se preparar para a nota fiscal de aluguel

Antes de mudar o procedimento, reúna:

1. Identificação de quem recebe o aluguel e seu enquadramento tributário.
2. Relação dos imóveis efetivamente envolvidos nas operações, incluindo participações em copropriedade.
3. Receitas do ano anterior e acompanhamento das receitas do ano corrente.
4. Contratos, aditivos, finalidade de uso e prazo das locações.
5. Comprovantes dos recebimentos e discriminação de valores como aluguel, condomínio e IPTU.
6. Informações necessárias para cadastro, acesso e parametrização do emissor adequado.

Organizar esses dados permite verificar se há obrigação, qual prazo se aplica e quais ajustes serão necessários na rotina contábil.

Recebe aluguéis como pessoa física, empresa ou holding? Fale com a KiP Soluções Contabilidade para avaliar o seu enquadramento e organizar a documentação.

Este conteúdo apresenta orientações gerais e não substitui a análise dos contratos, das operações e das normas aplicáveis a cada contribuinte.

Fale com a KiP sobre o seu enquadramento ›.

Veja mais orientações sobre a Reforma Tributária ›.